20/07/2012

ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA - Inexistência de Contrato



                                   por Pedro Luso de Carvalho

            Em ação de adjudicação compulsória promovida contra o proprietário do imóvel que se recusou a transferir o domínio ao comprador, a Juíza de Direito da Comarca de Santa Cruz do Sul (RS) proferiu sentença condenatória favorável ao autor, mesmo tendo sido realizado o negócio jurídico por meio de um simples termo de opção, e sem a quitação da dívida.

        A ação de adjudicação compulsória somente poderia ter prosperado se estivessem presentes no negócio jurídico os seguintes requisitos: a) o contrato deveria ter sido o de promessa de compra e venda, sem cláusula de arrependimento; b) a dívida deveria ter sido quitada; c) o contrato deveria estar registrado no Cartório Imobiliário. Como nenhum desses requisitos que são essenciais para a adjudicação compulsória se fizeram presentes, a ação deveria ter sido julgada improcedente.

        Portanto, essa sentença que surpreende, não poderia deixar de ser cassada pela instância superior, em caso de recurso, como efetivamente ocorreu, como se vê pela ementa e pelo corpo do acórdão lavrado pela Décima Nona Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Estado do Rio Grande do Sul, ao julgar a Apelação Cível nº 70019480300/2007, que teve como relator o Des. Carlos Rafael dos Santos Júnior, in verbis:

           [EMENTA] “ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA. INEXISTÊNCIA DE CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA. A adjudicação compulsória de imóvel tem por requisito inafastável a prova da quitação do preço ajustado em contrato de promessa de compra e venda sem cláusula de arrependimento. Termo de opção de utilização de crédito. Título inábil para instrumentalizar o pedido de adjudicação. Ação improcedente. Deram provimento.”

              [VOTOS] DES. CARLOS RAFAEL DOS SANTOS JÚNIOR (Relator). Como se viu do relatório, enfrenta-se recurso de apelação interposto contra a sentença que julgou procedente a presente ação de adjudicação compulsória. Segundo se extrai dos autos, a autora celebrou com a Cooperativa Brasileira de Habitação o Termo de Opção de Utilização de Crédito em Imóvel Certo e Determinado da fl. 16. O referido documento encontra-se assim redigido:

        “O Proponente aderiu a um PLANO DE AQUISIÇÃO DE IMÓVEL, mediante o compromisso de pagamento de 96 (noventa e seis) cotas para a COOBRHAB, e pretende utilizar este crédito para a aquisição de um terreno, no LOTEAMENTO SÃO LUIZ, cujo anteprojeto conhece, optando desde agora, de forma livre e espontânea, irrevogável, irretratável, pela utilização da carta de crédito a lhe ser liberada pela COOBRHAB, oportunamente, conforme regras a que anuiu, para a aquisição do lote número 07 (sete), da quadra A, medindo o lote 251,52 (...)m2. Caso o anteprojeto sofrer alguma alteração, concorda em utilizar o crédito em outro lote, de igual tamanho, no mesmo loteamento. Está ciente, também, que o Loteamento está em fase de projetos e que a infra-estrutura somente estará concluída em 12 (doze) meses após o registro do Loteamento”.

        À fl. 17 foi juntado o regulamento do Fundo Cooperativo Imobiliário. O documento prevê que “Todo o Associado que estiver no uso e gozo de seus direitos nos moldes dos estatutos sociais da Cooperativa poderá candidatar-se ao financiamento de imóvel, bastando apenas estar em dia com os pagamentos, e será contemplado obedecendo sempre a ordem crescente de inscrição”.

        Ainda segundo o documento, “enquanto o Associado aguarda ser contemplado com o financiamento POR ORDEM DE INSCRIÇÃO, contribuirá com prestação mensal, a qual será composta pelos seguintes itens: 1. Valor do Financiamento – Prazo – até 96 (noventa e seis) meses (...). Com o vencimento e pagamento da última prestação, na forma contratada, automaticamente ficará quitado o débito, sem qualquer saldo residual”.

        Segundo a inicial, muito embora o regulamento previsse que, com o pagamento da 96ª prestação, a dívida estaria quitada, o promitente-vendedor recusa-se a outorgar a escritura definitiva, alegando que seriam devidas ainda 12 prestações.

        A Cooperativa defende a legalidade da cobrança das parcelas, afirmando que, conforme decidido em assembléia, “todos os associados do Loteamento São Luiz teriam que compensar os associados do plano 96 meses, haja vista que para o cumprimento de acordo judicial estabelecido entre a requerida e a Construtora Rech visando a concretização do Loteamento São Luiz, foi retirado valores do plano de 96 meses para a quitação do compromisso (ATA 05/99 anexa) e agora para que não haja prejuízos aos associados do plano de 96 meses, o valor seria devolvido através de 12 parcelas com valores iguais para todos os associados do Loteamento São Luiz”.

        Como se vê, a controvérsia gira em torno da legalidade, ou não, do aumento do número de parcelas. Segundo a Cooperativa apelante, o principal requisito da adjudicação compulsória é a quitação do débito oriundo do contrato, o que, no caso dos autos, não ocorreu. Por este motivo, na sua visão, a ação deve ser julgada improcedente.

        Data venia, o julgamento de improcedência deve fundamentar-se não na falta de quitação do preço, mas na ausência de título hábil para instrumentalizar o pedido de adjudicação. O Decreto-Lei 58/37 atribuiu ao promissário comprador ação de adjudicação compulsória para obter a transferência definitiva do imóvel compromissado à venda, se o promitente vendedor incorrer em inadimplemento. A adjudicação compulsória de imóvel tem por requisito inafastável a prova da quitação do preço ajustado em contrato de promessa de compra e venda sem cláusula de arrependimento.

        No caso dos autos, a autora pretende que o imóvel seja adjudicado em seu nome com base em “termo de opção de utilização de crédito” que sequer vincula a parte que figura como proprietária do imóvel no Registro Imobiliário (fl. 15). Logo, não há como prosperar o pedido. A autora afirma, expressamente, que não realizou contrato de promessa de compra e venda. A permanecer tal situação, a ação de usucapião será o caminho para obter a aquisição da propriedade. Com tais considerações, estaria provendo a apelação para julgar improcedente a ação.

        A autora, vencida, deverá suportar os ônus sucumbenciais. Atento aos critérios do art. 20 do CPC, fixo em R$800,00 (oitocentos reais) a verba honorária devida ao procurador de cada uma das demandadas. Suspendo a exigibilidade de tais verbas, por litigar a autora sob o pálio da gratuidade judiciária (fl. 70). Com tais considerações, o voto é pelo provimento da apelação.

       DES. JOSÉ FRANCISCO PELLEGRINI (Presidente e Revisor) - De acordo.DES. GUINTHER SPODE - De acordo.DES. JOSÉ FRANCISCO PELLEGRINI - Presidente - Apelação Cível nº 70019480300, Comarca de Santa Cruz do Sul: "DERAM PROVIMENTO. UNÂNIME."Julgador(a) de 1º Grau: MARIA CLAUDIA CACHAPUZ ". 



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