18 de jul de 2011

DA RESCISÃO DA LOCAÇÃO / Jurispr.

Tribunal de Justiça do Rio de Janeiro


                 por  Pedro Luso de Carvalho


        Tratamos em artigo aqui publicado, da rescisão da locação com prazo determinado na vigência do contrato, relação ex-locato ajustada no caso, na forma prevista pela Lei nº 8.245/91, com seus os reajustes regulados pela Lei nº 8.494/92. Portanto, aplicando-se também dispositivos do Código Civil (artigos 565 a 578); mas, em especial, o art. 4º da Lei de Locação (8.245/91). O art. 4º referido trata de contrato por tempo determinado, dispositivo que veda ao locador reaver o imóvel alugado, o que não ocorre com o locatário, que, por sua vez, poderá devolvê-lo ao locador, desde que se disponha a pagar a multa contratual prevista no contrato.

        Dissemos no texto “Rescisão da locação com prazo determinado”, que, no caso de rompimento do contrato, o art. 4º da Lei de Locação diz que será aplicável o art. 924 do Código Civil de 1916 para estabelecer limite no pacto à multa aplicável pelo descumprimento do contrato, pelo locatário (o locador somente poderá retomar o imóvel em casos excepcionais, como, por exemplo, por comprovado risco de iminente desabamento do prédio locado). Com a vigência do Código Civil de 2002, o referido limite da multa está regulado pelo art. 413 (“A penalidade deve ser reduzida eqüitativamente pelo juiz se a obrigação principal tiver sido cumprida em parte, ou se o montante da penalidade for manifestamente excessiva, tendo-se em vista a natureza e a finalidade do negócio”).

         Mais ainda, dissemos que o art. 4º da Lei nº 8.245/91 dá o regramento para o caso do descumprimento do contrato, pelo inquilino, quando a multa não está pactuada, e que, nesse caso, terá como solução para o problema a estipulação judicial, como consta na segunda parte do artigo (caput): “Art. 4º Durante o prazo estipulado para a duração do contrato, não poderá o locador reaver o imóvel alugado. O locatário, todavia, poderá devolvê-lo, pagando a multa pactuada, segundo a proporção prevista no art. 924 do Código Civil e, na sua falta, a que for judicialmente estipulada”. (a cláusula penal do art. 924 do CC/1916, que era aplicada nos casos configurados no referido art. 4º da LL, com a edição do Novo Código Civil foi substituída pelo art. 413; para esses casos de indenização excessiva, aplica-se o disposto no art. 572 do CC).

        Agora, para completarmos o tema “entrega do imóvel pelo locatário na vigência do contrato de locação com prazo determinado”, transcreveremos a ementa da Apelação Cível nº 70016899098, julgada pela Décima Sexta Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Estado do Rio Grande do Sul, publicada no Diário da Justiça em dia 27/11/2006:

          “AÇÃO DE CONSIGNAÇÃO EM PAGAMENTO. LOCAÇÃO DE SALÃO COMERCIAL. DEVOLUÇÃO DO IMÓVEL A DOIS MESES DO TÉRMINO DA LOCAÇÃO. MULTA RESCISÓRIA PROPORCIONAL. EXEGESE DO ART. 4º DA LEI Nº 8.245/91 C/C ART. 413, DO CÓDIGO CIVIL. Faltando dois meses para vencer o contrato de locação, cuja duração era de três anos, não se pode compreender a pretensão do locador de obter uma multa equivalente a três meses de aluguel. Tal estipulação, independentemente do prazo de cumprimento do contrato, não é acobertada por lei, nem pela doutrina quando trata da livre manifestação da vontade das partes. É que a livre manifestação também tem limites e, no caso, há lei específica sobre locação de bens imóveis, com regra expressa sobre a forma de cobrança da multa, conforme art. 4º referido supra, c/c art. 413 do Código Civil. Portanto, o modo estabelecido no contrato de locação, em que pese não impugnado pelo locatário no momento da contratação, por razões óbvias, tem seu teor adequado à situação que se apresenta, segundo as peculiaridades deste caso, assim procedendo-se em cada um deles. APELAÇÃO DESPROVIDA. RELATOR: Paulo Augusto Monte Lopes”.

          A segunda ementa é da Apelação Cível nº 70016588394, da Comarca de Venâncio Aires, julgada pela Décima Sexta Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Rio Grande do Sul, acórdão publicado no Diário da Justiça do dia 14/11/2006:

         “AÇÃO DE INDENIZAÇÃO. AÇÃO DECLARATÓRIA DE RESCISÃO DE CONTRATO. LOCAÇÃO. DANOS MATERIAIS. DANOS MORAIS. Segundo a cláusula sétima, item L, do contrato, a locatária poderia devolver o imóvel antes do término do prazo ajustado, desde que (a) comunicasse ao locador com antecedência mínima de trinta (30) dias, (a) pagasse uma multa equivalente a um mês de aluguel, mais encargos, (c) indenizasse os reparos necessários a repor o imóvel nas condições recebidas (fls. 21/22). Ora, considerando o teor do art. 4º da Lei nº 8.245/91 e o tempo em que a locatária permaneceu no imóvel, não é possível vislumbrar que as cláusulas teriam sido redigidas com objetivo de a locatária levar vantagem em detrimento do locador, observando-se que a notificação ao locador ocorreu, assim como os reparos no imóvel, sendo cabível, portanto, a condenação da ré ao pagamento de um mês de aluguel, tão-somente, pois a desocupação do imóvel, antes do término do contrato, é direito assegurado ao locatário, por lei e pelo contrato, e, em que pese o autor se sentiu prejudicado, seu exercício não pode autorizar qualquer espécie de indenização. VERBA HONORÁRIA. Possibilidade de majoração, todavia, de acordo com a complexidade da causa. Apelação do autor desprovida. Apelação da ré parcialmente provida. RELATOR: Paulo Augusto Monte Lopes”.

         A Terceira ementa: “APELAÇÃO CÍVEL. EMBARGOS A EXECUÇÃO. CONTRATO DE LOCAÇÃO. FIANÇA. 1. TÍTULO EXECUTIVO. O contrato de locação é título executivo extrajudicial por força de lei, apresentando-se, até prova em contrário, líquido, certo e exigível. 2. EXCESSO DE EXECUÇÃO. Inaplicabilidade do Código de Defesa do Consumidor no caso dos autos, já que a relação locatícia não é considerada relação de consumo. Os encargos e despesas cobrados foram previstos no contrato. 3. MULTA RESCISÓRIA. A entrega antecipada do imóvel implica a cobrança da multa prevista contratualmente (art. 4º da Lei nº 8.245/91) na proporção prevista no Código Civil. 4. PENHORABILIDADE DO BEM IMÓVEL DO FIADOR. O único bem imóvel do fiador é penhorável. O artigo 82 da Lei n. 8.245/91 excluiu a impenhorabilidade do bem imóvel residencial do fiador que concedeu fiança em contrato de locação, norma legal que não afronta a disposição constitucional. POR UNANIMIDADE, REJEITARAM A PRELIMINAR E DERAM PARCIAL PROVIMENTO AO RECURSO. (Apelação Cível Nº 70016116006, Décima Quinta Câmara Cível, Tribunal de Justiça do RS, Relator: Angelo Maraninchi Giannakos, Julgado em 29/11/2006)”.

         A última ementa que transcreveremos, relativamente ao art. 4º da Lei nº 8.245/91, é a que segue: “EMENTA: LOCAÇÃO. AÇÃO DE COBRANÇA. MULTA COMPENSATÓRIA. DENÚNCIA ANTECIPADA DO CONTRATO DE LOCAÇÃO PELO LOCATÁRIO. Cláusula penal compensatória que deve atender a proporcionalidade prevista no artigo 924 do Código Civil /1916 atual artigo 413 no Novo Código Civil/2003, regra a qual o art. 4º da Lei nº 8.245/91 faz menção expressa. Redução do valor da multa contratada. Apelo provido em parte. (Apelação Cível Nº 70004991451, Décima Sexta Câmara Cível, Tribunal de Justiça do RS, Relator: Genacéia da Silva Alberton, Julgado em 26/03/2003)”.  





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