10 de fev de 2012

APARTAMENTO - Ação de Indenização

Tribunal de Justiça de Minas Gerais


                     por Pedro Luso de Carvalho


       No que diz respeito a danos causados em apartamento, por infiltração de água, tem, o proprietário do imóvel, o direito de pleitear, em juízo, a indenização por dano moral e material.

        Antes do ajuizamento da ação indenizatória, porém, é de bom alvitre que o condômino prejudicado comunique o fato ao síndico do condomínio ou ao proprietário do apartamento, em que se verifica a infiltração de água, para, com isso, evitar gastos desnecessários, perda de tempo, além de atritos com o condômino, responsável pela infiltração.

        Portanto, a via derradeira deverá ser a Justiça, que, nesses casos, tem atendido ao pedido de condôminos prejudicados, como pode ser visto pelo julgamento da Apelação Cível Nº 70029211869, da Décima Nona Câmara Cível, do Tribunal de Justiça do RGS, em 28 de junho de 2011, cujo acórdão segue na íntegra:

        [EMENTA] APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESSARCIMENTO DE DANOS MATERIAIS E MORAIS. CONDOMÍNIO. INFILTRAÇÃO DE ÁGUA. RESPONSABILIDADE DOS CONDÔMINOS. PROVA. AGRAVO RETIDO.
1. As provas constantes nos autos são suficientes para demonstrar que a infiltração ocorrida no apartamento da autora deu-se por falta de manutenção e conservação dos apartamentos das rés. Estabelecido o nexo de causalidade, impõe-se a responsabilização das demandadas.
2. Quando a ré adquiriu o imóvel, este já apresentava os defeitos, tanto que procedeu ampla reforma. Logo, adquiriu-o no estado em que se encontrava, descabendo a denunciação da lide da ex-proprietária.
3. Danos materiais fixados de acordo com o sugerido pelo perito. 
4. Danos morais caracterizados, na medida em que os transtornos ultrapassaram os meros dissabores do dia-a-dia e prolongaram-se no tempo, quando poderiam ter sido evitados pelas rés.
AGRAVO RETIDO DESPROVIDO E APELAÇÃO PROVIDA.

        ACÓRDÃO - INFILTRAÇÃO DE ÁGUA / Danos Morais e Materiais. Vistos, relatados e discutidos os autos. Acordam os Desembargadores integrantes da Décima Nona Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Estado, à unanimidade, em negar provimento ao agravo retido e dar provimento à apelação. Custas na forma da lei.Participaram do julgamento, além do signatário, os eminentes Senhores Des. Carlos Rafael dos Santos Júnior (Presidente e Revisor) e Des.ª Mylene Maria Michel. Porto Alegre, 28 de junho de 2011.

       DES. EUGÊNIO FACCHINI NETO, Relator. RELATÓRIO - Des. Eugênio Facchini Neto (RELATOR) - LOURDES DE OLIVEIRA apela de sentença da Juíza de Direito da 8ª Vara Cível do Foro Central de Porto Alegre (fls. 370-373v), que julgou improcedente a ação de reparação de danos materiais e morais ajuizada contra ROSÂNGELA DOS SANTOS e SUZANA PETERSON, condenando a apelante ao pagamento das despesas processuais e honorários advocatícios aos patronos das demandadas, fixados em R$ 1.500,00 (mil e quinhentos reais) para cada, suspendendo, contudo, a exigibilidade, em face da gratuidade.

        Em suas razões (fls. 375-382), a apelante sustenta que: a) há vários anos vem sofrendo prejuízos em razão da existência de vazamento de água nos andares superiores ao seu; b) os danos materiais são evidentes, afetando o piso, marcos das portas, rodapés, etc, sendo que a umidade e mofo prejudicam seu estado de saúde, agravando, inclusive, a doença que possui (LUPUS); c) procurou a síndica, bem como as rés, para tentar solucionar amigavelmente o impasse, não logrando êxito; d) antes de ajuizar a presente, pediu a vistoria de um engenheiro, que examinou os imóveis e constatou que os vazamentos decorriam dos apartamentos 303 e 403; e) renovada a prova em Juízo, o perito oficial concluiu que não havia vazamento proveniente dos imóveis superiores naquela data, não podendo referir-se à ocorrências passadas; entretanto, e em evidente contradição, presumiu que a infiltração tinha se originado na própria hidra da autora, sendo o local o único que apresentava sinais de conserto recente; f) tal conclusão, entretanto, vai de encontro à prova constante nos autos, tanto documental quanto testemunhal, pois confirmaram a existência dos danos bem como o nexo de causalidade. Pede, assim, a reforma da sentença, com a condenação das rés nos termos do pedido inicial.

        As demandadas, em contrarrazões (fls. 385-391 e 392-395), pedem, em síntese, a manutenção da sentença, formulando pedido para conhecimento do agravo retido. Vieram-me os autos conclusos por redistribuição em 26-05-2011. É o relatório.

        VOTOS - Des. Eugênio Facchini Neto (RELATOR) - Trata-se de ação de indenização por danos materiais e morais decorrentes de infiltração de água em prédio residencial. A sentença foi de improcedência, ensejando apelação unicamente da autora, sendo que a ré ROSÂNGELA pede, em contrarrazões, o conhecimento e provimento do agravo retido interposto em audiência.

        No recurso esgrimido, a apelante sustenta que a prova não foi bem apreciada pela Julgadora, restando evidenciado nos autos que os danos provocados em seu imóvel tiveram origem em vazamento de água proveniente dos apartamentos acima do seu (303 e 403). E penso que lhe assiste razão.

        Compulsando os autos verifica-se que o Engenheiro Marcos Prawer vistoriou os imóveis de todas as litigantes, concluindo que tanto o apartamento 303 quanto o 403 apresentavam falhas, cerâmicas quebradas e falta de rejunte em algumas partes, o que permitia a infiltração de água para o apartamento da autora – fato que constatou quando ligou o chuveiro do primeiro e a máquina de lavar roupas do segundo (fl. 76).

        Embora divirja da data do mencionado laudo – alegando que a vistoria deu-se um ano antes –, bem como do procedimento alegado, a ré SUSANA admite que o Eng. Marcos Prawer esteve em seu apartamento (403). Além disso, sustenta que naquela época ainda era locatária, tendo adquirido o mencionado imóvel no ano seguinte, em 2005, quando providenciou uma reforma geral, “fazendo sanar toda e qualquer eventual infiltração por ventura existente” (fl. 156).

        Na mesma linha, a ré ROSÂNGELA (proprietária do apartamento 303), admite que realizou ampla reforma em seu imóvel em janeiro de 2005, “mandando fazer a substituição dos canos de esgoto, do piso do banheiro e pintura geral do apartamento”, ocasião em que teria colocado o seu empreiteiro à disposição da autora “para que fizesse todos os consertos e reparos que o apartamento necessitasse e cujo dano tivesse por origem eventual vazamento proveniente do seu” (137), não tenho mais havido reclamações após a obra.

        Tais fatos foram desconsiderados pelo perito nomeado pelo Juízo, na medida em que este concluiu seu laudo afirmando que “não havendo vestígios nem informações de ambas as partes de que tenham havido consertos nas unidades superiores das rés, também vistoriadas, por exclusão, e na falta de outras provas, admite-se que o vazamento possa ter sido originado da válvula hidra do vaso sanitário da autora(...)”.

        Ora, não só existiram tais consertos, fato expressamente confessado pelas demandadas, como foram esses que solucionaram o problema, tanto que já não existe mais o vazamento, conforme atestou o perito.

        Note-se que a prova testemunhal igualmente conforta a tese da autora, pois a testemunha Nara Regina da Silva, que em determinado período morou no apartamento da autora confirmou a existência das infiltrações (fls. 262) e confirmou a inspeção do Engenheiro Marcos, que teria concluído que as infiltrações procediam de cima, provavelmente do apartamento 403. No mesmo sentido depôs a testemunha Gilberto Alves (fls. 268 e 269).

        A testemunha Larissa (fl. 273 e seg.) não chega a infirmar a prova acima, pois passou a morar no apartamento 303, como inquilina, em fevereiro de 2005, ao passo que as reformas efetuadas no apartamento foram em janeiro daquele ano, ocasião em que cessaram as infiltrações. 

        Por outro lado, a ré ROSÂNGELA não logrou comprovar que colocou o seu empreiteiro à disposição da autora para sanar os problemas decorrentes da infiltração, e tampouco este admitiu ter realizado qualquer reparo no apartamento da ora demandante, limitando-se a constatar os estragos ali existentes.

        Ademais, o fato de ter realizado a reforma em seu próprio apartamento apenas reforça que conhecia os defeitos, adquirindo-o no estado em que se encontrava, razão pela qual não pode eximir-se da responsabilidade, o que afasta a pretendida denunciação da lide da ex-proprietária, objeto do agravo retido.

        Nesse contexto, possível concluir que os danos existentes no imóvel da autora ocorreram por culpa das rés e antes das reformas que realizaram em seus imóveis, razão pela qual devem responder pela reparação integral do prejuízo.

       Observo, ainda, que não há como definir claramente qual das duas demandadas teria maior responsabilidade pelo evento danoso, na medida em ambos imóveis apresentavam falhas de manutenção e conservação que permitiram a infiltração. Todavia, a prova testemunhal da autora, através das testemunhas Nara Regina da Silva e Gilberto Alves, apontou para uma responsabilidade da proprietária do apartamento 403 (da ré Susana). Assim, embora o laudo de fl. 76 tenha indicado que a origem da infiltração, em princípio, seria proveniente de ambos os apartamentos (303 e 403), tenho que, por prudência, deve-se fixar em 60% a responsabilidade da ré Susana e 40% da corré Rosângela.

        No que tange aos danos materiais, entendo que deve ser acolhido o valor sugerido pelo perito nomeado pelo Juízo – de R$ 950,00 (novecentos e cinquenta reais) – importância essa que deverá ser corrigida pelo IGP-M a partir da data do laudo (18-10-2007), e acrescida de juros legais contados da citação.

       Também os danos morais restaram caracterizados, pois os transtornos sofridos pela autora ultrapassaram os meros dissabores do dia-a-dia, prolongando-se no tempo quando poderiam ter sido evitados pelas rés, caso tivessem tido o bom-senso de proceder os reparos no apartamento da autora quando realizaram suas próprias obras.

        Quanto ao valor da indenização, considero razoável fixá-los em R$10.000,00 (dez mil reais), valor que considero razoável para o caso, levando em conta a capacidade econômica das partes envolvidas, a intensidade dos danos morais, exposta nos autos, a longa duração dos mesmos, a necessidade de ajuizamento de demanda judicial, com realização de perícia, para solucionar problema que poderia ter sido resolvido prontamente, caso vingasse o bom senso e a solidariedade que deve existir entre vizinhos. Para a fixação do valor acima, levei em consideração, também, que essa relatoria passou a adotar o parâmetro de R$7.500,00 para casos de indenização por danos morais em razão de inscrições indevidas em órgãos restritivos de crédito. Os danos narrados nos autos são muito mais graves do que os que resultam de uma inscrição indevida, razão pela qual o valor acima fixado se afigura adequado e proporcional aos danos sofridos pela autora, até mesmo considerando o longo tramitar da demanda.

        Ante o exposto, NEGO PROVIMENTO ao Agravo Retido interposto pela ré ROSÂNGELA e DOU PROVIMENTO à apelação, para condenar as rés ao pagamento, em favor da autora, dos seguintes valores, na proporção de 60% para a ré Susana e 40% para a ré Rosângela: a) o valor de R$ 950,00 (novecentos e cinquenta reais), corrigidos pelo IGP-M desde 18-10-2007, e acrescidos de juros de 1% ao mês, esses da citação; b) o valor de R$10.000,00 (dez mil reais), a título de danos morais, corrigidos pelo IGP-M a partir desta decisão, e acrescidos de juros moratórios de 1% ao mês, a contar da data da citação. 

        Diante da inversão da sucumbência, condeno as rés ao pagamento das custas e honorários ao advogado da autora, que fixo em 20% sobre o valor da condenação, suspendendo a exigibilidade das verbas sucumbenciais quanto à ré ROSANGELA, por litigar com amparo da gratuidade.  

Des. Carlos Rafael dos Santos Júnior (PRESIDENTE E REVISOR) - De acordo com o(a) Relator(a).
Des.ª Mylene Maria Michel - De acordo com o(a) Relator(a).

DES. CARLOS RAFAEL DOS SANTOS JÚNIOR - Presidente - Apelação Cível nº 70029211869, Comarca de Porto Alegre: "NEGARAM PROVIMENTO AO AGRAVO RETIDO DO APELADO E DERAM PROVIMENTO À APELAÇÃO. UNÂNIME ."

Julgador(a) de 1º Grau: VERA REGINA C. DA ROCHA MORAES


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