RESCISÃO - Arras e Promessa de Compra e Venda

Tribunal de Justiça do Amazonas

                   por Pedro Luso de Carvalho

        Por ocasião da realização de negócio jurídico, cujo objeto seja bem imóvel (terreno, casa ou apartamento), com pagamento feito mediante prestações mensais, acrescidos da quantia dada a título de arras, é natural que vendedor e comprador tomem os cuidados necessários para o caso de descumprimento do ajuste firmado, que poderá resultar na rescisão do contrato, por culpa de uma das partes. Tal precaução visa impedir que a parte inocente arque com prejuízos injustificáveis, como, por exemplo, a perda da integralidade dos valores alcançados, quer como arras, quer como pagamento das prestações, na hipótese da não-execução do contrato.

        No caso sob hipótese, não pode o comprador, que deixa de pagar as prestações ajustadas no contrato de promessa de compra e venda, perder toda a quantia dada a título de sinal de pagamento, e de prestações, ainda não integralizadas, mesmo sendo ele o responsável pela a não-realização do negócio jurídico convencionado. Se assim fosse, configurar-se-ia enriquecimento sem causa, vedado tanto pelo Código Civil, como pelo Código do Consumidor.

        Nesse sentido, a Terceira Turma Recursal Cível do Tribunal de Justiça do Estado do Rio Grande do Sul RS, que teve como Relator o Dr. Carlos Eduardo Richinitti, manifestou-se ao julgar o Recurso Inominado nº 71001288059, em 07 de agosto de 2007, como se vê pela ementa abaixo:

       “RESCISÃO CONTRATUAL. RECIBO DE ARRAS. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. DEVOLUÇÃO DAS PARCELAS PAGAS. ABATIMENTO DO PERCENTUAL CORRESPONDENTE A 20% A TÍTULO DE PERDAS E DANOS SOBRE OS VALORES A SEREM RESTITUÍDOS. SENTENÇA MANTIDA. RECURSO DESPROVIDO”.

        Cumpre ainda dar ênfase à parte do voto do Relator, in verbis: “Não assiste razão à recorrente. A sentença de primeiro grau bem examinou a matéria trazida aos autos, devendo ser mantida por seus próprios fundamentos. Acresço. Em um contrato de compra e venda rescindido, a retenção de todos os valores pagos e a restituição do bem configuram enriquecimento sem causa, pelo que correta a decisão de determinar a restituição, mediante a retenção de um percentual a título de perdas e danos”.

        O Relator prossegue com o seu voto citando duas importantes decisões das Turmas Recursais, do Juizado Especial Cível, como segue:

       “EMENTA: ARRAS. CONTRATO IMOBILIÁRIO. DESISTÊNCIA DO CONSUMIDOR. RESTITUIÇÃO INTEGRAL DOS VALORES PAGOS, INCLUSIVE A TÍTULO DE COMISSÃO DE CORRETAGEM, MAS ABATIDO O PERCENTUAL DE 10% PARA A COMPENSAÇÃO DE DESPESAS. PRECEDENTES DAS TURMAS RECURSAIS. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. (Recurso Cível Nº 71000710624, Segunda Turma Recursal Cível, Turmas Recursais - JEC, Relator: Mylene Maria Michel, Julgado em 10/08/2005).

         EMENTA: RESTITUIÇÃO DE VALORES. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ARRAS. RESCISÃO. DEVOLUÇÃO DO VALOR REFERENTE AO ARRAS. CONFIGURADA RELAÇÃO DE CONSUMO. INCIDÊNCIA DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO APENAS PARA ABATER O PERCENTUAL CORRESPONDENTE A 10% A TÍTULO DE PERDAS E DANOS. (Recurso Cível Nº 71000603019, Primeira Turma Recursal Cível, Turmas Recursais - JEC, Relator: Luiz Antônio Alves Capra, Julgado em 17/02/2005). Por fim, o relator emite o seu voto, in verbis:

        “Ante o exposto, voto em negar provimento ao recurso para o fim de manter a sentença de primeiro grau por seus próprios fundamentos. Sucumbente, arcará a recorrente com as custas e honorários advocatícios no percentual de 20% sobre o valor da condenação”.

         Acompanharam o voto do relator, o Dr. Eugênio Facchini Neto e a Dra. Maria José Schmitt Sant Anna, que, na qualidade de Presidente Terceira Turma Recursal Cível, assim proclamou o resultado do julgamento do Recurso Inominado Nº 71001288059, Comarca de Santana do Livramento: "negaram provimento ao recurso. Unânime”.