19/09/2011

ENTREGA DO IMÓVEL / Contrato de Locação em Vigor

Antigo Tribunal de Justiça do Rio Grande do Sul



               por  Pedro Luso de Carvalho


        As locações de imóveis urbanos estão reguladas pela Lei nº 8.245/91, e os reajustes desses contratos dar-se-ão na forma disposta na Lei nº 8.494/92. Nessas relações ex-locato poderão ser aplicados, no que couber, dispositivo do Código Civil (artigos 565 a 578). Neste texto, nos ateremos tão-somente ao que dispõe o art. 4º daquela lei, que trata de contrato por tempo determinado, dispositivo que veda ao locador reaver o imóvel alugado, o que não ocorre com o locatário, que, por sua vez, poderá devolvê-lo ao locador, desde que se disponha a pagar a multa contratual prevista no contrato.

        No caso de rompimento do contrato, o art. 4º da Lei de Locação diz que será aplicável o art. 924 do Código Civil de 1916 para estabelecer limite no pacto à multa aplicável pelo descumprimento do contrato, pelo locatário (o locador somente poderá retomar o imóvel em casos excepcionais, como, por exemplo, por comprovado risco de iminente desabamento do prédio locado). Com a vigência do Código Civil de 2002, o referido limite da multa está regulado pelo art. 413 (“A penalidade deve ser reduzida eqüitativamente pelo juiz se a obrigação principal tiver sido cumprida em parte, ou se o montante da penalidade for manifestamente excessiva, tendo-se em vista a natureza e a finalidade do negócio”).

        Ainda é o art. 4º da Lei nº 8.245/91 que dá o regramento para o caso do descumprimento do contrato, pelo inquilino, quando a multa não está pactuada, e que, nesse caso, terá como solução para o problema a estipulação judicial, como consta na segunda parte do artigo (caput) “Art. 4º Durante o prazo estipulado para a duração do contrato, não poderá o locador reaver o imóvel alugado. O locatário, todavia, poderá devolvê-lo, pagando a multa pactuada, segundo a proporção prevista no art. 924 do Código Civil e, na sua falta, a que for judicialmente estipulada”.

        Como já referimos, a cláusula penal do art. 924 do CC/1916, que era aplicada nos casos configurados no referido art. 4º da LL, com a edição do Novo Código Civil foi substituída pelo art. 413, como foi mencionado acima, com correspondência ao art. 924; portanto, sem qualquer inovação quanto à forma de o juiz reduzir proporcionalmente a multa, nos casos de descumprimento do contrato. A novidade, para esses casos de indenização excessiva, está no art. 572 (“Se a obrigação de pagar o aluguel pelo tempo que faltar constituir indenização excessiva, será facultado ao juiz fixá-la em bases razoáveis”). Como se vê, uma proteção a mais para o inquilino, o lado mais fraco nessa relação de locação, instado que é, em grande parte dos casos, a assinar contrato de adesão que é, com multa excessiva.

        O art. 4º da Lei nº 8.245/91, e, tampouco o Código Civil, não fazem qualquer restrição quanto à iniciativa do locatário de entregar o imóvel objeto da locação ao seu proprietário, que não exige dele quaisquer justificações para esse mister, cabendo-lhe, nesse caso, pagar a multa pactuada, ou, na ausência de tal convenção, pedir o arbitramento judicial dessa indenização, evitando com isso, que tal pedido seja feito pelo locador, o que virá aumentar os valores a serem pagos a ele (além da multa, honorários de advogado de custas do processo) pelo rompimento do contrato por prazo determinado, ainda no seu curso.

        Finalmente, cumpre-se falar sobre o caso em que o locatário poderá sofrer grave prejuízo com a transferência de local de trabalho, e que, à vista disso, estará isento do pagamento da multa ao entregar o imóvel ao proprietário, mesmo que o contrato ainda não esteja vencido, consoante o que estatui o parágrafo único do art. 4º da Lei nº 8.245 (“O locatário ficará dispensado da multa se a devolução do imóvel decorrer de transferência pelo seu empregador, privado ou público, para prestar serviços em localidades diversas daquela do início do contrato, e se notificar, por escrito, o locador no prazo de, no mínimo, trinta dias de antecedência”).